わっきーの徒然ブログ

弱小大家✖️サラリーマンが考える人生のポートフォリオ

事務所改造:エアコン設置のお手伝い。

まだまだ朝晩は冷えるなー。

ということで、

こないだ借りた築古ボロ事務所

エアコンを設置したい!

となり、

最近仲良くさせてもらっている工務店さんにお願い。

 

社長、ほんとマジでなんでもできる人なんですよねー。

(尊敬 Σ(๑°ㅁ°๑))

資格もあるし。

 

「わっきーちゃんも何回かしたらできるようになるで」

と言われ、

(できる気はせんけど)お手伝いがてら

エアコン設置を見学させてもらえることになりました!

 

とりあえず材料はこっちで手配することになり、

エアコンを物色。

けっこう安く手に入るもんなんですねー。

いくつかホームセンターや建材屋さんをみて周り、

一応メーカーもんの2.2kwが4万円で手に入りました(^_^)。

 

で、早速事務所に運んで

「準備できましたっ!!(`・ω´)キリッ

とメッセージ送ったら、

「いや、それだけじゃ設置できんで。

配管とかいるやろ?」

と。

 

た、確かに。。。

 

色々教えてもらったけど

結局どれ買っていいかわからず、、、

今回は買ってきてもらえることに😅。

ポンコツでスミマセンっ💦)

工具も全然持っていないのでお借りしますっ💦

 

で、最低限必要なのはコチラ。

ペアコイル2分3分ってやつ。

(エアコンの容量によって2分4分とか変わる)

長いの買っても結局無駄になるので、

設置場所をみて何m必要か判断すべし。

あと、

根元を閉めるときにやりすぎると

中は銅管で柔らかいので、ぐにゃっとやってしまうので注意。

閉める時の感覚は体で覚えろとのこと😅

こういう設置に必要なもののセットがあるそう。

へー。

これは排水ドレン。

電気配線を露出させるためにはこんな器具もあるそうで。。。

確かに便利!

手際良くチャカチャカ作業が進み、

配管のテーピングもスルスル進む。

巻き方は、包帯みたいですね!?

水がどうやったら入り込みにくいかを考えるってのがミソ

とのこと。

ガッチリ巻くのも大事です。

あっという間に完成!

動作確認もOKで、

一気に住めるぜ感がでてきた!!

(住みはせんけどね😅)

 

色々細かく説明してもらいながら2人で45分くらい

設置完了。

意外と単純だなーとは思ったけど、

さすがにこれDIYでやります!とは言えません😆

 

でもとてもいい勉強になりました。

 

エアコンもついたし、今度は床作りかなー。

(畳のままでも十分いいけど、やりたいだけ😅)

 

それでは、また。

 

 

 

思考実験:良い借金について考える。

せっかく大先輩にお題をもらったので、

自分なりに思考実験をしてみる。

fanblogs.jp

 

1000万円を元手に、

年利4%インデックス投資

3年かけて突っ込む。(新NISAをうまく使うとできる)

 

②1000万円を元金に1億円を借り入れて

土地5000万円+建物5000万円の木造新築アパートを建てる。

(諸費用10%、利回り6%、金利2%、変動、元利均等、返済期間35年

運営経費20%)

 

さぁ20年後にどうなっているか?

 

まずは①から。

1年目、2年目:360万円ずつ

3年目:280万円

突っ込むと、

1年目の投資に対しては20年分の複利が働くので、

360万円→789万円

2年目の投資に対しては19年分の複利なので、

360万円→758万円

3年目の投資に対しては18年分の複利なので、

280万円→657万円

トータルで1000万円→2204万円になる。

 

問題は②。

前提条件次第でどうとでもなるのだが、

シンプルに

家賃は変動なく推移

固定資産税などは運営経費に参入するとして

計算する。

(運営経費についてはペリカンさんのブログを参考に設定

築12年の木造アパートの運営経費と手取りキャッシュフローを公開!

(ローン返済についてはke!sanで算出

ローン返済(毎月払い) - 高精度計算サイト

結果は、、、

賃料によるインカム:600万 x 0.8 x 20=9600万円

返済総額:331262円 x 240 = 79,502,880円

インカムによるtotal CF:16,497,120円

残積:51,477,672円

自己投入資金はCFで回収。

土地値が5000万だから、

どう考えてもマイナスにはならないけど、

売値にもよるが、この時点では②が不利にみえる。

 

じゃあ

物価上昇を織り込んで考えてみると

どうか?

 

ここで、年2%の物価上昇を考えると、

100円のものは20年後に149円(49%up)

になっている計算になるはずなので、

①のケースでは、

実質価値は20年前の現在の価値で割り戻すと

2204/1.49=1479万円になる。

 

実際には1.5倍になっているかどうかといったところ。

まぁ貯金しとくだけに比べればはるかにマシかな😅

 

一方で、②について

家賃に関しては

20年の年2%の物価上昇が前提なら、

緩やかに上昇している可能性は高いし、

土地の価値

場所がよければ緩やかに上昇するはずなので、

(不動産は元来インフレ耐性がある)

利回りで売っても、土地値で売っても高めに売れる可能性は

高い。

(例えばこのケースで言ったら

6300万円以上で売れたら①を上回るリターンになってくる。

利回り9.5%で売却したときくらいの感じ)

 

あくまで健美家でみただけだけど、

今でも同じくらいの築年数で

利回り8%くらいで売っている物件はごろごろあるから、

今後の原材料費の高騰と職人の単価上昇などを

考えると、

このケース②でも

利回り8%以下でも売れる可能性は

十分にありそうだ。

(超1等地だと5~6%台で売られている💦)

 

また借金のほうで考えてみると、

残積を現在価値で割り戻すと

3450万円程度。

つまり今3500万円借金している負担と、

20年後の5100万の借金している負担感が

一緒ともいえるだろう。

負担感が軽くなっているということだ。

 

以上から、

ちゃんとした目利きができて

土地の価値があがりやすい場所に

物件を建てられたら

20年後には

十分なリターンになる

という推測になるな!

 

いきなりこんなのは無理だけど、

退場せずに、

時間を味方につけて

コツコツ目利きする力を

身につけていきたいものです。

 

それでは、また。

 

 

事務所before。

ようやくらしくなってきましたネ!

お花見したり、

ピクニックにいくのが楽しみ🌸

 

ただ、

あいた時間を見つけて

事務所に荷物を移動させたり、

重要な会議に行ったり、

銀行訪問したり、

不動産関連の細々としたことを

やっていると、

意外と時間がない💦

 

余白を作ったつもりなのに

すぐに自分で埋めてしまうのは

いつものことですかね😅

 

さて、

今日は僕の事務所のお話し。

lifeportfolio.hateblo.jp

まずは借りた時点での様子(BEFORE)をどうぞ。

なんというか

激しい既視感💦

ザ・築古アパって感じですね。

しかも、、、

穴までそのまま💦

これでよく居住用の賃貸として募集していたなぁ。。。

 

まぁ僕が

倉庫兼事務所として借りたので

目論見(?)は成功したのかもしれませんね😅

 

それにしても悩ましいのは、

倉庫としては直す必要はないのだけど、、、

 

やったらよくなる場所だらけ。。。

ある程度やってきたから

きれいになるのになぁ

とつい考えてしまう😅

 

でも

今回は自己使用だから、、

お金はかけた分だけ溶けて消えるだけ。。。

 

予算的に

貸家のDIYよりも

シビアに考えてしまう

ってのは

事業者としては

ちょっと変な思考回路かもですね😅

 

漏電は怖いので

電気関連だけは

しっかりやってもらって、

あまった材料を使って

なんとか低予算で仕上げたいと思います。

(15万くらいに抑えたいな💦)

 

でも完成後には絶対バリューアップさせますよ!

大家さんを喜ばせてこのビル譲ってもらおう作戦だ!

 

それでは、また。

 

完成間近? そして電柱撤去 の巻。

全然投稿していなかった

新築ガレージ 案件💦

倉庫、ガレージチャレンジ カテゴリーの記事一覧 - わっきーの徒然ブログ

 

今回もいろいろあって

予定通り(?)

予算はオーバーしつつも、

(もはやデフォルト)

巨匠の多大なる尽力のおかげもあって、

4月上旬には

なんとか完成まで持っていけそうな気配(^^)

 

 

あとはリーシングですが、、、

 

近隣にまったく同じようなものが

ないものを作ろう!

と思って作ったので、、、

価格設定も需要もさっぱり

わからんのですなー😅

 

”僕の家の近くにあったら

こんなの借りたい!”

と思ったものを

作ったので、

その感覚を信じるほかありません。

 

先日、

新築プランの打診で

銀行に伺った際に

敏腕担当者さんから

「次に進むためには

このガレージ の満室運営が

まずは優先課題ですね!」

釘をぶっ刺されましたので、

是が非でも埋めなくてはなりません‼️

 

といっても

僕にできる事といえば、、、

ビラ撒きに精を出すぞ!

くらいでしょうか😅

 

それはさておき、

先日お願いしていた

○TTさんの電柱の撤去+移設が開始になったと

報告がありました。

 

 

こんな感じで絶妙に邪魔な位置にあったもんで、

青から赤点の場所に移設していただくようお願いしました↓

歩道側にあったものを

敷地内に入れてもらう話だったので

負担金はある程度覚悟はしたけど、、

 

この土地を買ったときには

電力会社さんの電柱だと思っていたから、、、

もっと費用を抑えて移設できると思っていたけど、

蓋を開けてみると負担額60マソ!!!

(これでもかなり頑張っていただけたみたいです)

 

予想外の大出費😅

高い勉強代になったなぁ。

 

みなさんもお気をつけください!

 

それでは、また。

民泊セミナー初参加

すっかり更新が遅れまして😅

 

この間、

ようやく確定申告が終わってひと段落じゃと

思っていたけど、、、

 

人生で初めて牡蠣にアタッたり、

県外の民泊セミナーに初参加したり、

残置物のお宝をいただきに行って

貴重なためになるお話を伺ったり、

先輩大家さん達のアドバイス

いろいろもらったり、

事務所へのものの移動と

リフォームを始めたり、

銀行訪問準備を進めたり、

と、、、

 

さすが3月というか、

嵐のように日々が過ぎ去って

気がつけば週の後半。。。

 

河津桜も満開ではありませんか💦

 

ということで、

今日は

忘れないうちに

民泊セミナーの振り返り。

 

最近知り合った

先輩大家さんのお誘いがあって、

民泊女王と名高い

Xではお馴染みの

ぽんこつ鳩子さん@goro2_traveler

セミナーに初参加するため

県外に出張していきました。

 

ちなみに”ぽんこつ”とあるけど

実際の鳩子さんは

超絶できるオーラ全開でした!

(当たり前だけどねっ💦)

 

隠しきれないSっ気も含め

とっても魅力的な方でしたよ(^^;)

お酒大好きなようです♪

 

セミナーの内容的には、

これから始めようという人向けという事もあり、

たぶん民泊関係の人には

そんなに目新しい話はなかったんだろうけど、

普段民泊の「み」の字も知らない

僕にはとても勉強になった。

 

やっぱり事業性の要素が強いようなので

マーケティングっぽい話が多かったな。

自分の商品の見せ方とか

競合との差別化とか

が目まぐるしく更新されていく世界だなぁ

と感じたな。

 

それから、

Airbnbからの

スーパーできるオーラ全開の

刺客社員さんもオブザーバー参加されて、

実際に民泊を始めている方の

公開ダメ出し添削コーナー

とっても面白かったですネ(^^)

 

トップ画面をどれだけ作り込むのか

何が必要で何が不要な情報なのかを徹底的に考える

何が誰に刺さるのかペルソナを設定する

に関しては

不動産よりも

かなり深く思考しているみたいだった。

 

極端な話、

トップ画面を定期的に変えるだけで

入るお客さんも変わるらしい。

 

正月明けに初めてAirbnbを使ってみた

ユーザー目線的にも納得の内容も多く、

確かにな〜

と刺さるお話も多かった。

 

あと

一見田舎で誰が泊まりに来るんだろうという場所でも

意外とうまくいっている話も面白かったな。

地元にいる僕たち

日本にずっと住んでいる僕たちとの

"視点のズレ"

これを理解できるかどうかがカギみたい。

 

今回の刺さったワードを2つだけ

"民泊は宿泊業でもあるけどITビジネスだ"

"海外の人はそんなに古民家好きじゃない"

(背景となる理論も含め)

これが聞けただけでも

いった甲斐がありましたよ(^^)

 

懇親会でも

たくさんの方とお話しできる機会があり、

皆さん活気に溢れていて

いわゆる不動産セミナーとは

全然違った雰囲気で

こちらも大層楽しかった!

 

自分に民泊が合うのかどうかは

わからないけど、

近くでやり始めた人たちとも知り合えたし

行ってよかった!

 

頃合いを見て

なんかやっても

おもろいかもですねっ!

(今は第1次ブームと推察)

 

(でももし本気でするなら

外国の人の価値観をインプットするために

海外には何度か出た方がいいな

と思ったり)

 

忙しいですが

今後もひたすら点を打ちに

あちこち行ってみよう!

 

それでは、また。

「競争」ではなく「共想」

今日は久々の読書回!

 

とはいっても

年末から

勧められたり

SNSで見かけたり

音声配信からピックアップしたり

旅先でたまたま買ってみたりした

書籍は

気がつけば

10冊以上

積読(つんどく)状態でした😅

 

せっかく余白を作っているのに

自分で埋めていくムーブ💦

 

最近の僕は

いくつかの違うジャンルの本を

同時並行で読んでいるんだけど、

(遅読で飽き性なんで💦)

せっかく読了しても、

なかなか読書感想を書くタイミングがないまま

次の本に入ったりしてて、、、

非常にもったいない。

(本は2度味わえとはよく言ったものです)

 

今回は

「がもよん」の再生の裏側を紹介したこの本の

読書感想を。

勿体つけず金額的な部分も(ざっくりではあるけど)

かなり披露してくれている本です。

www.kinokuniya.co.jp

 

すごくよい刺激を受けた本だった。

 

大阪市内だけど

さびれていた住宅街であった城東区蒲生4丁目

古民家を飲食店メインで再生させている

和田さんのお話。

 

かなり有名なお話らしい。

知らんかった😅

 

空き家再生でがっつり事業というと

普通、住居としての転用とか

商用施設としての転用だけ

を考えたりしがちだけど、

 

和田さんの場合は、

そこにどんなテナントが入って欲しいのか

近隣住民はどんな地域になって欲しいのか

どうすれば飲食店がつぶれずに魅力ある店になれるのか

どうすれば地域全体が活性化するのか

真剣に考え、

がっつり介入することで

街全体の付加価値を高めている。

 

しかも、

そこに行政の手は基本的に借りる気はないそうで、、

潔い、かっこよい再生事業のモデルとなっている

そうだ。

 

正直、

再現性という意味では

高くないし、

かなり属人的な成功例だと思ったけど、

考え方としてとても勉強になった。

 

一人で完結するビジネスって世の中そんなにない。

でも利害関係で表面上の協力を謳っても

いずれボロは見えてきそう。

 

各々が知恵、経験、労働力をgiveし合って

全体でうまく行けたら良い未来が想像できそう。

どうやってその仲間を集めるのか?

が一番難しそうですね。

 

大家業はどうだろう?

いろいろとコラボはしやすい

面白い領域なのかも

しれないなぁ。

がもよんでは貸主と借主の間に和田さんが入っていたけど、

直接相談に乗れたらいいよね!!

(そういえばこないだ出会った

大物地主さんも同じこと言っていたような。。)

 

将来は、飲食店のテナントをもってみたいものだ

と思ったり😅

(とても面倒だとは聞きますがね!)

 

自分で飲食店を開く気はないけど、

なにがどこでどう繋がるかはわからないので、

そっち方面も少しずつ勉強していってみようかな?

 

アドバイスが効いて、お店が成功したりしたら

めちゃくちゃ楽しいでしょうしね!

(昔居酒屋の店長といっしょに

メニュー開発を楽しそうにやってる先輩いたわ

そういえば)

 

「競争」ではなく「共想」を

実現しようとしている

そんな

素敵なエピソードが詰まった本でした。

 

それでは、また。

逡巡。乗るかそるか。

個人事業主としての

確定申告を無事終えて、

税理士さんから、

結構な額の還付が来るみたいですよー

とご連絡が(^O^)

 

やっと2年前からの経費が償却できたのが

大きかったんでしょう。

(あの頃は期末までにリーシング開始してないと

経費精算できないことを知らなかた、、、)

 

でもこれから

春になると

固定資産税やら

不動産取得税やらが

押し寄せてくるので、

結局手元には残らんのだろうなぁ(T_T)

 

---

先週から

ずっと

同じところを

グルグル

廻り

考え続けている。

 

水面下(?)の古家つき土地情報が

たまたま流れてきて、

その場所に惚れたので

(景観がよいのですよ)

 

小さな新築アパート

を建ててはどうかと

思いつき

(見たらすぐやりたくなる💦)

巨匠に相談していた。

 

案の定、

これは完成品が見てみたい!

と思うほど

すばらしいプラン

を提示してもらった!

 

けれど、、、

何度シミュレーションしても

 

表面利回りはせいぜい5%台。

 

新築だし、

少数精鋭ファミリー向けのプランなので

固定支出は少ないけど、

実質利回りは5%を下回る。

 

(Xで挙げたら炎上するんでしょうね😅)

 

手残りはうまくいっても

築古戸建1軒分かなぁ(^^;)

 

まぁ初心者の僕が

簡単に儲かるほど

簡単な事業があるわけ

ないんだけどね。

 

あとはどれくらいの金利

資金を調達できるかにかかっているけど、

まだまだ実績不足の僕には

どう返答が来るのやら。

 

ひとまず話は聞いてもらえそうなので

銀行にお伺いする準備を始めます。

 

でも、

もし融資の芽がでたとして

果たしてこのプランで走り始めるべきか。。。

 

既存の古家を直して貸して

しばらくしてから

再チャレンジするべきか。。。

 

悩む。。。

 

自分の中の

絶対悲観主義の自分

ポジティブな自分とか

日々せめぎ合う。

 

お互いの出す試算結果は

ぜんぜん

違っていて、、、。

 

マスターがいっつも言っている

「やってみんとわからん」

というのもとてもよくわかるしなぁ。

 

養分大家の本領発揮するべき時かっ??

 

まぁ

すべては銀行からのご返答次第なんだけど💦

 

こういう時

悲観主義者は

ダメですね〜、決められない(^^;)

 

それでは、また。