わっきーの徒然ブログ

弱小大家✖️サラリーマンが考える人生のポートフォリオ

セミナー雑感。

鉄は熱いうちに打て。

ということで、

つい昨日行ってきたセミナーの雑感

徒然と書いてみる。

(やっぱりPCを持ち運べるとブログ書きやすいなぁ)

 

今回は大家としては

初の広島遠征

 

自分も広島出身だし、

日帰りだし、

旅としては

全然ウキウキしない感じだったけど、

違うエリアの方々の話も聞けて、言った甲斐は

あったと思う。

でも行動に移さないと、

本当に参加した意味はわからないよね!)

 

広島なんだけど、

登壇者さんは、

大都会東京23区内メインで現在やっている

投資家さん達。(最初は違ったようだが)

健美家コラムニストで赤鬼荘で有名な

渡辺よしゆきさん

投資歴25年、元バンカー

無借金で資産10億オーバーの新世界の住人

川村龍平さん

だった。

 

性格的にも投資手法的にも対照的な感じで

面白かった。

 

不動産投資、不動産賃貸業、不動産事業

いろんな言い方で表されるように、

やり方もかなり色々あるとこの2年で学んだ。

そして、どの流派?分野?にも

成功した人たちがいる。

 

どの方法も、それぞれ成功している人がいて、

そういう意味ではどれも正解。

ようは何が自分に向いているのか?

自分を知ること

これが大事なんだろうなと。

でも、

これは正直やってみないとわからんよね😅

 

セミナー自体は、

アパート民泊の話がメインだった(と思う。)

 

興味深かったのが、対照的な2人が

今後の不動産賃貸業はマクロ的に見ると斜陽産業である

ってことをかなり意識していたこと。

 

そして人口統計や経済指標、金利の推移などの数字で

けっこう冷静にそれを

判断していて、

その中でどう闘うか

考え抜いて今取り組んでいる様子だった。

(決してやらないという選択肢ではないことに注意)

 

1つは外貨を稼ぐということ。

そのための民泊。

もうひとつは金利上昇を見据えたレバレッジのバランス、調整。

(大地震金利上昇などがあっても

死なない経営体力をつける)

3つ目が、人に貸す以外の横展開。

そんな話だと感じた。

 

話を聞いていて、

僕の描く絵は解像度がまだまだ低い

思い知らされた。

 

シミュレーションをしっかりすること

(欲しい数字ではなく現実的に出てきた数字を見る)

まずは体力(=手元資金)をしっかり確保すること

これは昔から言われている王道であり

今でも変わらないとわかった。

 

ちょうど大師匠も同じような話を

僕みたいな初心者さんにされていたようですね😅

fanblogs.jp

 

欲しい欲しいという気持ちから

何回かうまく行ったからと言って

”柳の下の鰌”

考えもなくやっていくうちに

ババを引いてしまったら一発退場もあり得る。

長い期間で見ると

レバレッジは逆にもかかる。

という事を

数字で見せつけられた。

(そして実際に苦しんでいる事例も数字で見れた)

 

全部を鵜呑みにするわけではないけど

普段なかなかこういう視点で

県外の方の話を聞くことが

なかったので

行ってよかった。

 

懇親会では

僕の生まれ故郷で

ばんばん成り上がっている

イケイケの多角経営の社長

と偶然話ができて、これもまた面白かった(^^)

 

岡山のメガ大家さん達

言っている事似てたな。

 

手法にもよると思うけど、

やっぱり

本業の事業を持つ

決算書を磨く

事がレバレッジを大きくかけるうえで

とても助けになっているようだった。

 

でも何より印象的なのは

今の仕事が楽しくて仕方がない

なんぼ儲かってもFIREなんて考えたこともない

と言っていたこと。

典型的な事業家というか(笑)

 

やっぱ楽しそうなのが一番!

 

比べるもんじゃないけど、

人生を楽しむ上では負けたくないな

そう思いました。

 

それでは、また。

サブリース戸建 入居完了!

サブリース戸建がようやく決まった!(>▽<)

という報告を忘れておりました💦

 

今回は

バリバリの古民家剥き出しリフォームが

どのくらいで誰かに刺さるのか?

チャレンジだったけど、

とりあえずうまくいってよかった=3

 

でも

内見も少なかったし

(でも挨拶に言ったら

すごく気に入ってくれていた!)

家賃の伸びとしては

あまり良くないかな?

チキンな僕は反響少なかったから

すぐ値下げしちゃったし。

(欲張りすぎか?)

 

古民家よりも古民家“風“がいいって話も

よく耳にするようになった。

 

カフェとかも梁は見せるけど全体にしっかり

壁紙や漆喰や合板で隠しているもんなー。

いかに"ボロい"と思わせずに、

あえての"デザイン"と思わせるか?

大事だなー。

 

それには、部分部分をきっちりきれいに仕上げる

ってのは大事かもなと思ったり。

 

その点この物件はかなりワイルド目な仕上がり😅

次に活かします!

 

間取りとか

風呂の狭さとか

道の狭さとか考える

ペット飼いたい無骨なメンズ

もしくは

変わった自営されている漢の事務所

がペルソナ設定だったから

だいたい思った人に

刺さったのは嬉しかったけど、

 

ターゲットの間口が狭いと

反響は少ないので

ヒヤヒヤしますね。

 

これも学びです。

 

とはいえ、サブリース代を引いても

実質利回り20%を超えたのは

とっても嬉しい!!

(自分の労働力は換算せずですがねっ)

 

やっぱり色々と実験して

商品を世に出して

結果を検証するのは

大家業の醍醐味ですな!

 

それでは、また。

姉との久々の会話。海外の住宅事情。

少し長々と昔話。

 

僕にはかなり9歳離れた姉がいる。

オーストラリアメルボルンに😅

もうあちらの義兄と再婚して

10年以上になる。

 

姉は昔からかなりファンキーな性格(生粋のギャル気質)

小さい頃はだいたいの男子を泣かせてたらしいし、

ヤンキーでもないのにヤンキーと闘って親友になったり、

担任の先生に殴られたら即やり返したり

(ちなみにこの担任がのちに僕の担任にもなり

性格の違いにびっくりしていた😅)

逸話が色々と出てくる人だ。

 

ビジュアルも特徴的で

いっしょに田舎の街を歩いていると

かなりジロジロ見られた。

 

細身で身長も170cm以上あるのに

高いピンヒールとかはくから

僕よりも巨人だったし、

ファッションも独特

(僕が中学生の誕生日にもらった財布は

黄緑色とハラコ柄のドルチェアンドガバーナ

のどぎついやつだった😅)

まぁセンスは悪くないんだろうけど

エセ芸能人くさかった。

 

激しいところが目立つ反面、

いろんな動物とか

「かわいそう」

と言って勝手に連れてきたりするところもあり、

意外と情が深い面もあり、

性格は若い頃は天上天下唯我独尊に近かったが

話が上手で底抜けに明るい性格なので

仕事を始めても

妹分や弟分的な人がいつもついてくるような

不思議な人だった。

 

そんな姉は

自分で決めた事や価値観は

地震が起きても揺らがない。

 

当然、

日本人の最初の旦那とソリが合うはずもなく

離婚。

その後電車で

当時日本に英会話講師としてきていた

今の義兄を逆ナンパして

結婚して向こうに行ったというわけだ。

(どういうわけだよ。。。ほんと)

 

ちなみに姉はいっさい英語はしゃべれない。

今でも。。。

ジェスチャーと子供と旦那が通訳するから

全く問題ないらしい💦

強い人だ。

 

本題に移ろう。

 

そんな姉なので、

僕とは性格的に合うわけでもなく、

電話すると

「無難に生きるな」とか

「ふつうでつまらん」とか

愛のこもった罵声を浴びせられるので、

正直電話するのも億劫で、

年に1回程度しか連絡もしていなかった。

 

ただ、地球で唯一の姉弟だし、

誕生日くらいは電話しようと思ってするんだけど、

まぁ元気でよくしゃべる人で、、、

2時間半ずーっとしゃべられっぱなしだった💦

 

こっからが本題。

 

いろんなニュースで見たり聞いたりしていたんだが、

実際にむこうでは

ヤドカリ投資的な自宅の購入がかなり一般的らしく

姉たちも、もう4軒目になる家に移り住んでいるそうだ。

 

始めは郊外の安めの場所に住んで、

だんだん中心に近いとか

土地に価値のある

好みの家に移っていき、

もとに住んでいた家は賃貸したり売却したり。

 

だから最初の家は、

売却時の目線で値上がりしそうな場所

はかなり強く意識して買うんだそうだ。

 

不動産投資について全然知らなかった頃に

この話を聞いていたら

目から鱗だっただろうなぁ。

 

びびったのが住宅ローン。

金利が5%じゃ借りられない、とか言ってたっけ💦

 

僕が借りている住宅ローンの金利をいうと

「あんたそれタダで借りてるようなもんじゃん!

なんでもっと借りないの?」

と。

ごもっともです。

もっと借りたいです。。。(>_<;)

 

まさか不動産も何もしていない?姉から

融資についてアドバイスを受けるとは思いませんでした😅

 

むこうで不動産業している人って

どんな人なんだろう。。。

姉に界隈の友達がいたら話聞いてみたいなぁ

(語学力が問題になりそうだが💦)

 

それでは、また。

 

無料ホームページを作ってみる。

不動産を始めてから、

遊びと仕事が入り混じるようになったせいか

自分は仕事をしているのか

休んでいるのか

しょっちゅうよくわからなくなる😅

 

まぁ

かつての同僚や過去の自分と

比較したら、

圧倒的に時間の余裕はあるけどね💦

 

先日お会いした大大大先輩大家の社長さんは

ふらっと来てるけど、

「24時間仕事している」

と曰(のたま)わっておりました🤣

 

ということで、

僕も仕事しながらブログ書く!(笑)

 

ガレージ倉庫の賃料設定について

先輩大家さんにいろいろとアドバイスをいただけ、

ひとつずつ実践。

 

まずは賃料設定の問題。

ちょっと高めの設定だろうなと思ってはいたけど、

案の定指摘された😅

 

いままで坪単価やm2単価で価格設定をしたことが

なかったけど、

倉庫やストレージの場合

たしかに割りなおすと

びっくりするくらい

いただいたアドバイス通りの価格帯設定になっている!

 

そうかぁ、

"ちょっと小さい方は高すぎると思う"

ってのはそういう意味なのねぇ。

勉強になりました!

 

早速価格変更をお願いしておく。

 

それとは別に、

先日物件をGoogle mapに登録はしたんだけど、

ホームページは作っていなかったなぁと思って

半日かけて、えっちらおっちら作成作業。

 

いつも行っている個人事業主な美容師さんに

教えてもらった"Wix.com"を使ったら

簡単に無料で作成できました♪

AIが学習して賢くなれば、会話をするだけで

簡単なホームページは作成できるようになるだろうね。

すごい時代だ。

 

凝ったの作りたいなら有料の方がよさそうだけど

ドメインも自由に作れるし)

まぁ今回は試作的な試みなので、無料版で

やってみよう。

 

Google mapに登録しておくと

googleビジネス

ビジネスプロフィールを見た数はわかるので

どの程度の反響なのか、少し情報を得られるのがいい。

 

まぁ内見はいらないと意味はないのだが。。。

情報は多い方が判断材料が増えるからいいでしょう。

 

今回

なかはイジらない予定なので、

ほかの部分で

いろいろ試してイキマス!

 

倉庫は勝手が違うので

いろいろと勉強になりますねー。

(とか悠長な事言っている場合ではない💦)

 

それでは、また。

戦略的休息?

なんだか最近hatena blogと

うちのPCの相性が悪いのか?

(もう12年選手ですからね😅)

 

ブログが書けずにおりました💦

 

東備大家さん

システムの不具合を指摘していたので、

たぶんうちの問題ではないのではないかな?

 

ようやく更新できるようになったので

細々と更新していきます(志低め)!

ーーー

 

先日のブログにも書いたけど、

築古アパの融資作戦見事に玉砕したんだが、、

GW中に空いた時間で

あれこれ原因を自分なりに

分析してみると、

 

まぁ原因だらけなんだけど、、

 

① アパート経営実績がない

② 法人の実績が全然まだ積み上がっていない

③ 個人・法人の体力(=キャッシュ)がたりない

④ 銀行との取引実績が乏しい

⑤ 築古に対する融資の門が狭きものになってきている

⑥各銀行のスタンスとエリアの選定ミス

という事が大きいだろうと推察。

 

①、②、⑤はなかなかどうしようもないので、

ひとまず置いておいて。。

(とはいえ勉強と市場の観察はしっかりとし続けないとだ)

 

確かに、僕のDIYなんて趣味の領域を出ていないし、

利回り的にも全然なっていない💦

築古戸建や古民家のリフォームは楽しいけど、

それだけを続けていても

融資の扉はなかなか開いてくれないだろうと推察。

(少額のリフォーム融資なんかは引けるかもだけど)

 

今後小規模な新築計画も定期的にやっていきたい

と考えた時、

やはり取引実績はほしいなぁ。

(そりゃみんなそうだろうけど💦)

 

そう考えると、

・運転(設備)資金

・新築ガレージ倉庫融資

・住宅ローン

・自宅太陽光発電のローン

はこれまでお借りできたけど、

実績としては

ちょっと弱い気がする。

 

今後を見据えて

④の条件を少しでも満たすべく

1回はがっつり融資をひいて

返済実績を積み上げておきたい

と考えると、

突破口になるのは

やはり③だろう。

 

自己資金が潤沢であれば、

融資金額が伸びなくてもなんとかなる。

(事業としてちゃんと回ることは前提だけど)

 

僕ができる事(ストロングポイント)は、

今のところ貯金だなと結論。

 

個人のフリーランスの仕事量を

今までDIYがしたくてセーブしていたけど 

ひとまず今は本業の負荷を増やします!!(ケの日)

(全力で遊びもするけど😅)

関係各所に依頼して

全力で仕事をかき集める!

 

年内にはある程度纏まった資金を作るぞ!

 

不動産含め、事業も投資も

長く続けないと意味がない。

極東の船長も言っていた(気がする)

 

退場しないために今できることを

粛々とやっていこう。

 

遠い日のハレを目指して。

 

それでは、また。

 

勝手にダイジェスト。

気がつけば1週間ぶりの更新😅

 

不動産もこのブログも

くじけそうになるけれども、

牛歩の如くコツコツと

やっていこう!

 

4月後半も不動産関連であれこれとバタバタ💦

がっつり週5でサラリーマンしてたら

本当にキツかったと思いますわ💦

 

ということでGW前までの出来事を

ダイジェストで

勝手にお送りします。

 

その①

実は無謀にも築古アパートの争奪戦

参加させていただいたのですが、、、

地銀、信金など3行に打診するも、

融資額が伸びず、自己資金不足もあって

断念(>_<;)

 

ぜんぜん実力と準備が足りなかった

猛反省😭

 

築古✖️エリアに対する手駒の確認や、

(個人で持ちたくなかった

というのも融資の幅を狭めた一因)

→今思えば、とりあえず個人で買って上物だけ法人に貸す手があったかも?

法人の実力、体力的問題

(まだ1期も出てないし、たぶん1期目は赤字)

新規に銀行マンさんと話す機会には恵まれたし、

いろいろと反省点も見えてきたので

動いた意味はあったと思うけど、

もう少し準備して参加するべきだったと

反省。

 

やはり築古不動産賃貸業を続けるには

融資テクニックが相当に必要だなと

再確認。

 

自己資金も貯めて出直します!

 

その②

新築ガレージ倉庫が無事完成したので、

賃貸募集を開始してもらったり、

いろいろと細々としたところを確認したり。

(見積もりもらった時点で

ちゃんと細部まで詰めておかないとダメだなと

改めて反省💦)追加発注発生。

賃料設定

内部をどの程度仕上げるかなど

いろいろとご意見伺いたい部分もあるだけど、、、

ただの箱だしなぁ、、、

見にきてもらうのは気がひけるなぁ😓

とも思ったり。。

 

倉庫系は埋まるまで時間はかかると言うけれど、

とりあえずできることはやる!ということで

Google mapに登録してみたり、

ホームページも作成してようかなぁ(できるんか?)

と画策中。

 

その③

タイミングが合って

巨匠の超絶リノベAPを見学!

すごすぎた。

やっぱリノベは聞いてて楽しい!

あまり時間がなかったので、エッセンスだけを

目に焼き付けた。

いつか絶対にやりたい!

 

その④

半沢大家さんの熱血新築APセミナーに参加!

もっと積極的に絡めばよかったとあとから反省。

得るものはたくさんあったと思うけど、

ぼーっとしてしまっていたなぁ。

 

内容についてはまた咀嚼してから

また書いてみようと思います。

 

 

その⑤

事務所DIY

まずはあいたままの壁の穴を補修。

裏の石膏ボードがはげている部分は切り取って、、、

木片を入れて四方をビス留め

カットした板を木片にボンド付してビス留め。

ただ段差が少しある。。。

ということで、

こういう事があるので端材は捨てづらい。

2mmの端材がジャストフィット!

(端材がなければファイバーテープ+パテでやろうかな)

あとはパテ埋めすれば通常の壁と変わりなしっ!


その後、

ジョリパッド 塗り塗りしてみたり、

塗装してみたり。

<砂壁before>

<after>

ジョリパッド はグレーをチョイス!

写真ではわかりずらいけど、

ほかの古い木部分との相性はバツグンだ!

 

<プリント合板before>

こちらはエバーロック nextのライトグレー色(N80)をチョイス!

油性だけど

かなりしっかり塗りやすいので、

全体に薄めたシーラーは塗ったけど、

天井は1回でよさげ。(アクも出にくいよう)

プリント合板の壁はやすりかけなかったので

塗料の乗りが少し悪いところもあり

2回塗り。

事務所なので耐久性に関しては実験です!

 

塗りつぶしてしまえば、30歳は若返りますな(^^)

(築何年か知らんけど💦)

作業に関しても

だいぶ小慣れてきた感はある!(遅いけど)

ちょっとうれしい!

 

すっかり顔見知りになった家主のおじいさんに、

リフォーム後の様子を確認してもらおうとしたら

「好きにしていいんで(^^)」

内見拒否をくらいました😅

 

そんな感じでGWに突入!

ちょっとゆっくりしようと思ったら事件勃発するのでした。

続きは次回へ。

 

それでは、また。

 

記憶を辿る旅。追記。

前回の記事では、

ぜんぜん記憶を辿ってるのが

書けてなかったことに今更気が付く😅

 

興味はないと思いますが、

まあ随想にお付き合いください😅

lifeportfolio.hateblo.jp

 

今となっては見る影もないが、

こう見えても(?)

僕は海のオトコ。

 

神戸に住んでいた頃は、

須磨海岸のすぐ近くに住んでいた。

 

ここはこのあたりだと大きめの海岸なので、

夏になると人も多かった。

 

夏になれば水着のチャンネー(とタトゥーまみれのムキムキマン横目に

夏風(サーマル)が入ればウィンドサーフィンして

夕方になると海の家で軽く飲んでまったり

してたなー。

 

家のそばだったから、

海岸を走ったり、散歩したり、

朝陽と夕陽を浴びながら

のんびり考え事するのも楽しかった。

 

あの頃は自然が近かった

 

今の家は海が遠い。

立地は気に入っているけど、

やっぱり海の近くがいいなぁと思う。

 

サウナは、

都会の中でも

自然を感じられるのが

きっと人気の要因なんだろう。

 

もともと

自分との対話や考え事をするため

サウナに入っていたというもあるけど、

アミニズム的な神との対話

っていう意味もあったらしいから。

 

神戸の街は街中でも海風を感じる。

それがとても心地よい。

酸素濃度が上がったような感じ。

北野のほうまでいけば

海も見えるしね。

 

今回の出張のときには、

街中散歩の中で

楠公さん(湊川神社)にもお参りできた。

相変わらず立派な天井画だ。

 

ここにはしょっちゅう仕事の寄り道などで

通っていた。

ここで結婚式も挙げたんだよなー。

とても神聖な空気で、しゃきっとした覚えがある。

あの頃はまだオヤジも生きていた。

 

離れてから

もう7年も経つのに、

歩いていると

いろいろと記憶が蘇る。

 

新陳代謝も活発な街なので

よく行っていた店とか

いろいろ変わっているところもあるけれど

変わらずやっているのをみて

とてもほっこりしたりもする。

 

歳をとるのも

悪くないよな。

こういう楽しみがどんどん増えるんだから。

 

思い出の複利を少しだけ体験できた

そんな旅でした。

 

それでは、また。