さて宣言通り少しずつですが、
融資の勉強を進めている今日この頃です。
不動産投資が他の投資よりも魅力的とされる一番の理由は、
借金（＝レバレッジ）をかける事で、
少額の自己資金で何倍も大きな規模の投資ができる
ってところ。
株や為替や債権では、１億円の投資運用をしようと思ったら
原則は自分で１億円用意しないといけない。
（レバレッジをかける方法はなくはないですが、FXみたく。。。これは投機）
その点不動産投資では、借金をすることで
1~2割の自己資金で１億円の運用も不可能ではない（当然簡単ではない）
らしく、ここに妙味があると言われる。
また、現物株や為替は
またボラリティがデカい（＝価格変動が比較的大きい）ため、
波がすごい！
長期投資は個人的には好きで、時間分散でリスクを低減できることは
この10年でなんとなく身を持って体感はできてるけど、
それでもリーマンショック やコロナショックの時など
いきなり2−３割ガクッと価格が下がるのは精神的にはなかなかキツい。
だって１億円だったものが翌日7000万円になるってことですから💦
これに耐えられる人は相当胆力があります(^^;)
不動産は、土地としての価値はなかなか下がらず、
上物の価値は減っちゃうけど、
利回りで売るという選択肢も取れ、
適切に買って、適切にコントロールできれば（これが難しいんですけど）
そうそう大きく損はしない（そうそう大きく儲かりもしないけど）
＝ボラリティは低め
ってのが強みだと考えています。
でも
上記の理論はいろんな本に書いてあるし、
頭じゃわかっているつもりだけど、
どうしても恐怖心が拭えない自分もいる。
何度もシュミレーションして、
たぶん死にはしない
って計算上はわかっているんだけど、
きっと
借金＝怖い
っていう洗脳を長年受けてきた影響だな（^^;）
その割には奨学金やマイカーローンや住宅ローンはあまり考えもせず
借金するという矛盾だらけの日本人が僕も含め多いけど。。。
そんなマインドセットを取っ払うために、
①まずは不動産買って、リフォームして、借りてもらう
↓
②自信がつくまでは現金で亀の歩みでもいいから進む
↓
③これでうまくいくと自信がついたらレバレッジを少しずつかけてみる
というのが当初の僕のプランで。
でも、不動産はそんなに少額ではないので
（１円で家が買えるのは洗練された投資家だけです^^;）
②で大きく停滞してしまうことにやってて気がついた。
例えば、
1件の戸建を諸費用、保険やリフォーム諸々５００万円
賃料５万円（実質利回り12%)
（この時点で割と下手くそな投資😅）
で貸せたとして、
①全額キャッシュの場合
②２００万円のリフォームローンを借りた場合（金利2.5%、5年返済）
と想定すると、（途中の費用は省略、金利固定と想定）
0→10年目の自己資金でみると、
① -500万円 → +100万円
② -300万円 → +87万円
１０年間の自己資金利回りでみると
① 20%
② 29%
となるので９%も違う！！！
ちなみに、
①は株でいうと年利２％の１０年間運用と同等
②は年利３％の１０年間運用と同等
ですね。（変動を無視して10年平均の年利で算出）
しかも、
①に比べ②は自己資金が少なく済むので
次にいく時までのタイムラグが圧倒的に少ない。
もちろん金利上昇リスクはあるけど、
返済比率を抑えれば、（<50%）
最悪の場合でも、毎月どんどん赤字ということはなくなる。(はず)
（上記の例だと、月35500円くらいなので返済比率70%と割と高いけど💦）
自分の場合はまずは１棟キャッシュで購入しているので、
キャッシュ→融資→キャッシュ→融資
でいけば、返済比率も50％以下に抑えられるのではないかな😅
そんな感じで考えてます。
当たり前すぎることをツラツラと書いてすみません💦
次の物件取得の際には、まずはリフォームローン狙っていきます！
それでは、また。
