今日は、
リフォーム中にStand FM（スタエフ）を聞いていてハッとした内容を
自分なりに深掘りしてみようと思います。
不動産投資初心者の僕が偉そうなことは書けませんが、
あくまで自分の思考実験なので、間違っていたらやさしく教えてください(^^;)
通勤中やリフォーム中って、皆さん何か聞かれていますか？
僕はaudibleで気になる本を聞き流ししたり（気に入ったら必ず買って読みます）、
音楽を聞いたりしてテンションを上げたりということもやりましたが、
最近は
VoicyやStand FMでの先輩大家さんや面白い考え方をされる方の配信をよく聞いています。
これが本当に勉強になる。耳学問ですね。
もちろん書籍やTwitterやブログなんかもとーっても勉強になるのですが、耳からの情報って声のトーンや音量、間の空き方なんかがあるせいか、内容もさながら
それ以外のパーソナリティさんの人格や態度、本音具合が浮き出てきやすいと思うので、
とても好きです。
やっぱり情報源って、信頼のできそうな人からの情報なのか、たまたま流れてきた玉石混合の情報なのかで大きく変わると思います。
情報の鮮度、触感、風味を敏感に感じ取れる人間になりたいものです。
そのために大量のインプットをしようとしています。
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ハッとした内容というのは、こちら。
Twitterでも有名なDIYer大家の千さんのラジオで聞いた
「利回りの堅さ」っていう概念です。
これ聞いて、なるほどなー、ととても感心しました。
もともとは他の有名大家さんがおっしゃっていたようです。
不動産投資における利回りって、株式投資や投資信託、債券、金などのコモディティ投資とは異なって桁外れの高さをみせている事が多いですよね。
築古戸建で利回り１００％だとか、
新築マンションで利回り１2％だとか
素人が数年がんばったくらいで（血を吐くほどがんばったとしても）
これほどの利回りを叩き出し続けることは他の分野ではおそらく難しいでしょう。
（もちろん時流ってのも大いに関係していると理解しています）
自分の中で漠然と
・利益とリスクはトレードオフの関係にあるはずで、高利回りの商品ほど下落リスクは一般的に高いはず
・高利回りの商品っていうのは、（特にビビリの初心者の僕には）出すことが難しいだろう。
なぜなら、その高いリスクをとれるポジションにいないから
・高利回りの商品を作るには、高度なテクニックや技術がやはり必要だろう
っていう考えがあったんですが、
これを「利回りの堅さ」に言い換えると非常にしっくりきました。
・高い利回りを追い過ぎると、利回りが柔らかく（＝変動しやすく）なりやすい。
・同じ利回りでも、しっかりとリフォームなりデザインなりしたものは、堅くなるので安定した運用になりやすい
こういうことだと理解しています。
海千山千の大家さんの利回りと、僕のような初心者大家の利回りでも硬さが変わるはずです。それは、技術とテクニックに歴然とした差があるから。
この技術、テクニックというのも非常に幅が広いのが不動産投資の特徴だなとも思います。
・土地、建物の仕入れ （ここが一番重要！）
・リフォーム （DIYならテクニックや費用対効果の見極め、外注ならチーム作り）
・適切なマーケティングに基づく用途設定、募集条件設定、アレンジの範囲
・客つけ（集客）
・トラブル処理
ぱっと思いつくだけでもこれだけある💦
しかもどれも実践でなければ身になりにくい、とてもローカルでアナログなものが多いですよね。
それに対して、株式や投資信託、債券、コモディティは基本情報という空中戦のみで勝敗が決まってしまいます。（ほとんどの方はそれぞれの企業に訪問して様子を見ることはなく、かつ世界情勢に問答無用に影響を受ける）
さらにプロ中のプロであるアクティブ投資運用者が、長い目で見ると７〜８割は世界分散投資に負けてしまうという位なので、時流というコントロールできない運の要素が大きいと思っています。（この時流が読むスキルというのはあると思いますが、普通は無理です）
話は少しそれましたが、
不動産投資の方が
個人の努力で利回りを上げられることはもちろん、
利回りの堅さを変えることができそうだ
という事になります。他の投資方法ではこれはかなり至難の技だと思うのです。
こういう面白さがあるんだなと。
長々と抽象的なことを書きましたが、シュミレーションしてみます。
①物件100万、リフォーム50万、家賃3万の戸建 （運用費用10％引いた利回り：24％）
②物件300万、リフォーム200万、家賃5万の戸建（運用費用10％引いた利回り：12％）
③物件500万、リフォーム400万、家賃8万の戸建（運用費用10％引いた利回り：11％）
があったとして、①は2年サイクル ②、③は4年サイクル
退去時のリフォーム＋客つけ費用：20万
を条件とすると、
＜2年後＞① 44.8万回収（30％）②108万回収（22％）③172万回収（19％）
＜4年後＞①89.6万回収（60％）②196万回収（39％）③325.6万（36%)
＜6年後＞①134.4万回収（90％）②304万回収（61％）③498.4万回収（55％）
となる。これだけ見ると、①の圧勝だけど、例えば、修繕＋客つけ費用が30万かかる、突発的な費用が＋20万円2年おきにかかるなどがあると、
・2年おきの用が20→30万の場合→①の2年後回収率は23％まで低下、6年後70%
・1年目に突発的な修繕費用が20万かかる→①の2年後回収率は17％まで低下、6年後76%
とかなり利回りは低下します💦
もちろん、これが必ず起きるわけでもないわけで、１０戸持っていて１戸だけなら全然痛くないだろうし、１００戸持っていれば尚更そうなんですが、（スケールメリットで相殺できる）
初期にはかなり痛手になります。
（そう考えるとスケールを拡大するのは、全体の利回りを堅くするともいえると思います）
ということを考えると、
１戸目はだいたい直しすぎて、利回りが低下するという経験は
自分のとれるリスクと利回りの堅さを確かめながら、次に調整していける
というメリットもあるのではないかと自己擁護しておきます(^o^;)
利回りを堅められる力量をつけていこう！
なんか結局、先輩大家さんの皆さんが言われていることですね。
長文になってしまいました。
それでは、また。
