思考実験：土地に価値のある戸建物件はありかなしか？

「不動産投資は究極のところ、土地に投資しているのだ」

といった話をよく聞く。

実際そうだとも思う。

建物が減価償却で価値を下げていくのも、

建物の価値は年を経ていくごとに下がるもの

という大前提があるからだ。

その点、市街地の利便性の高い土地の価値は

よほどの天災などがない限りゆるがない。

僕の住んでいるエリアだと

坪20万くらいであれば

そこそこいい値段だと思う。

（もっと高いところもあるが、、、今回の思考実験には

明らかに当てはまらないので除外）

じゃあ

そこそこ土地に価値のある築古戸建物件を

僕が取得しようとして、

収益が成り立つのか？

気になったのでシュミレーションしてみる。

＜仮定した条件＞

・土地40坪、木造築30−40年、100m2の3LDKの戸建。

・価格1000万円

・周辺の土地は坪20万円(800万円)、路線価で計算すると500万円程度の土地

・４m道路に接道、再建築可。建物はきれいでほぼリフォーム不要

・購入時諸費用は8%（＝80万円）

・固定資産税は年10万円、火災保険は年5万円

・家賃7.5万円 (下落率0％)。4年おきに退去。

・販促費は家賃２ヶ月分（4年おき）。

・リフォーム費用は初期、退去時ともに30万円。

・運営経費は賃料の3%

・土地建物の按分は50％

・融資条件、800万円、金利２.5％、期間15年、元利金等返済

→ 月5.3万円、年間64万円のローン返済。

・8年保有し、150万円かけて解体し900万円で売却（個人保有）

と仮定すると、

自己資金は280万円必要ということになる。

いろいろと甘めの予測条件だ。

＜計算結果＞

取得後4年間は年125万円の減価償却により

賃料に相殺され賃料は非課税なので、

（賃料ー運営費用ーローン返済ー固定資産税ー火災保険料）x４

ー(初回販促費＋リフォーム費用)

=-10.8万円　（年間2万7000円のマイナスCF）

さらに後半4年は償却が切れて税金もかかってくるので、

30%と仮定すると、

=-37.8万円　（年間9万45000円のマイナスCF)

購入から8年後の

借入金残積は410万円。

売却時の税引き後利益は

だいたい380万円くらいになるので、

（解体費をひいた750万円でざっくり計算シテマス）

トータルでみたらプラス270万円。

だけど、

初期投資で280万円を投入しているから、

トータルでマイナス。。。

諸費用や融資期間、修繕費などかなり甘めでも

これかぁ。

今回のシミュレーションは失敗だな。

原因は、

・土地値よりも高額な購入額

・家賃がそれほど伸びない地方であること

が大きいのかなと思ったり。

やっぱり解体してすぐに売っても

プラスになるような仕入れをしないと

難しいんだろうなぁ。。。

なかなか難しいですね💦

それでは、また。

縁を辿る1日。

いやぁ、今日は

珍しく不動産な1日だった！

ということで振り返り。

朝から

信金さんに振り込み関連でお伺い。

ついでに担当さんにも会えたので、

今年もおなしゃす！とお伝え。

向こうも待ってます！と嬉しいご返事。

これは期待大だ。

その後、ついに家の中に

ものが入りきらなくなったので

物置き兼事務所を探していたのだけど、

たまたまお世話になってる不動産屋さんの上が

格安で借りれるかもと言う事でご相談。

ボロいからDIY自由らしい😅

色々実験できそう‼️

その後は

歯医者に行って定期メンテをしてもらって、

新築ガレージの棟上げ現場に急ぎ向かう。

今日も寒いから暖かい差し入れも

忘れずに(^^)

現場では、なんと先輩大工大家さんが

棟上げの手伝いに来てくれていて

少し小話。

その後巨匠も到着したので、

お礼もそこそこに重要な会議（笑）

ここのところ旅に出ていた話など披露して

次はこの融資使えたらいいよねー

とかゴニョゴニョ。

ほんとはもっとお話ししたり

現場を見守りたかったけど、

先約の新規賃貸仲介さんご挨拶に向かう。

僕の今回の物件をとっても褒めてくれて

ありがたい限りで。

でもそもそも問い合わせが

少ない場所らしいので

そこをなんとかお願いします！

と額を地面にこすりつけるくらいの

気持ちでお願いしておきましたよ😅

最後はここのところハマっている

銭湯巡り♨️

イマイチだったけど、疲れは取れたかな？

明日も不動産屋さんに訪問予定だし、

やっとエンジンかかってきたかな？

それにしても、

信金さんも不動産屋さんも

大工さんも巨匠も仲介さんも、

縁が繋がって今こうやって

お付き合いがあるわけで、、、

2年前の僕には何のご縁もなかった。

不動産業を始めて

一つずつ大事にしてきた縁が

こうやって実感できて

なんだか嬉しい1日でした。

それでは、また。

アタマだけではなく、カラダを通して"考える"。

あっという間に1月も終わり。

サブリース戸建もリーシング開始となったし、

次に向かって行動を起こそうと

ようやく行動を開始しています。

（遅い！と呆れられますね💦）

年明けの遠征での雑談や

近親者との話をしていて、

いつも大家仲間が口を揃えて言っている

「世の中の大半の人間は

あれこれ理由をつけて

具体的に行動をしない」

ということを

改めてすごく認識した。

じゃあ自分はどうなんだと問うてみる。

やっぱり行動が足りていない。

理由をつけてサボっている。

そう気づく。

物件情報をみながら

あれこれシミュレーションしたり

あちこちで話を聞いたりも

大事なんだけど、

それだけでは全然"カラダ"を使っていない。

行動している気になっているだけだ。

みんながああ言っているからやめとこ

とか

これは目線に合わないな

とか

ここの周辺家賃相場はこれくらいしか出ないからダメだな

とか

いう前に、

本当にそうなのか？

と"ジブンのアタマ"で考えて、

現地に行って

いろんな不動産屋さんに話を聞きに言って

自分の意見をぶつけて反応を見て

という具体的な行動を粛々と続けて

"ジブンのカラダ"で確かめないと

ダメだと再認識した。

(最近読んでいる為末大さんの「熟達論」

にも強く影響を受けている）

銀行の決算前なので

それまでに融資の相談ができたらいいなぁ

なーんて考えていたけど、

そんなことは駆け出し大家の

僕には関係ないんだ。

たいして行動もしていないのに

そんなに都合よく物件が現れるわけはない。

（いままでビギナーズラックがあっただけ）

とにかく目線にあう物件を

見つけるまで

粛々と行動するのみ。

DIY終わってから

なんだか急にやる気がしぼんでいたけど、

ようやくやる気が出てきたぞ！

新たな縁を求めて

今年も開拓していきマス！

それでは、また。

縁を辿る1日。

いやぁ、今日は

珍しく不動産な1日だった！

ということで振り返り。

朝から

信金さんに振り込み関連でお伺い。

ついでに担当さんにも会えたので、

今年もおなしゃす！とお伝え。

向こうも待ってます！と嬉しいご返事。

これは期待大だ。

その後、ついに家の中に

ものが入りきらなくなったので

物置き兼事務所を探していたのだけど、

たまたまお世話になってる不動産屋さんの上が

格安で借りれるかもと言う事でご相談。

ボロいからDIY自由らしい😅

色々実験できそう‼️

その後は

歯医者に行って定期メンテをしてもらって、

新築ガレージの棟上げ現場に急ぎ向かう。

今日も寒いから暖かい差し入れも

忘れずに(^^)

現場では、なんと先輩大工大家さんが

棟上げの手伝いに来てくれていて

少し小話。

その後巨匠も到着したので、

お礼もそこそこに重要な会議（笑）

ここのところ旅に出ていた話など披露して

次はこの融資使えたらいいよねー

とかゴニョゴニョ。

ほんとはもっとお話ししたり

現場を見守りたかったけど、

先約の新規賃貸仲介さんご挨拶に向かう。

僕の今回の物件をとっても褒めてくれて

ありがたい限りで。

でもそもそも問い合わせが

少ない場所らしいので

そこをなんとかお願いします！

と額を地面にこすりつけるくらいの

気持ちでお願いしておきましたよ😅

最後はここのところハマっている

銭湯巡り♨️

イマイチだったけど、疲れは取れたかな？

明日も不動産屋さんに訪問予定だし、

やっとエンジンかかってきたかな？

それにしても、

信金さんも不動産屋さんも

大工さんも巨匠も仲介さんも、

縁が繋がって今こうやって

お付き合いがあるわけで、、、

2年前の僕には何のご縁もなかった。

不動産業を始めて

一つずつ大事にしてきた縁が

こうやって実感できて

なんだか嬉しい1日でした。

それでは、また。

ソロ活~東濃編~ 後編

前回の続き。

さて僕の初民泊はこちらでした！

日本離れした小屋（笑）

中はというと、

いい雰囲気でしょう？

こちらは自宅に併設された小屋らしくって、

建築家の老夫婦が昔に設計して建てた家なんだそうで。

You tuberにも紹介されたことがあるとか。

いろんなところのこだわり（クセ）が強め！

イギリスとかアイルランドの山荘にきた気分。

浴室がついていないということだったけど、

近くの温泉施設の券をくれたので

そこで夕食もかねて訪ねることに。

ここがまたよかった。

特にサウナに力を入れていて、

初心者の僕には暑すぎたけど

(だいたい100℃くらいのロウリュウサウナ)

外で星を眺めながら外気浴はマジで気持ち良かった！

でも、まだ整ったという感覚は分からずでしたが😓

う〜ん、難しい！

大学生みたいな若い子も多くて、びっくり。

サウナ人気なんですなぁ。

サ道のおかげ？

サウナに入ったら全身ふにゃふにゃになったので

宿（小屋）に帰ってぐっすり就寝。

翌朝は部屋食で。

最後まで

ほんとに外国か！？

って感じでした(笑)

お宿を後にしてからは

駅から商店街をブラブラ。

天気はイマイチだったけど、素敵な本屋を発見。

古い洋館風の建物をうまくリノベしていましたね！

平屋の建築やデザイン、照明、インテリアに関する本なども

良い感じのものがたくさんあって

合わせて１０冊くらい爆買い😅

その後、お目当ての陶器屋さんに。

products-store.jp

ここの作品たちもすばらしかった！

なんでも東濃地方の若手の陶芸家さんの作品を集めたり、

自社デザインのものを窯元とコラボして商品化したり

しているそうで。

モダンでおしゃれな感じでしたね〜。

これは妻も喜ぶだろうといくつか購入。

その後は名古屋に戻ってセミナーを受講し

懇親会でも不動産談議に華が咲いて。。。

あっというまの２日間でした😄

最後に、

帰りがてら、ちょっとぶらついて、

流行のインテリアカラーを確認。

やっぱ女性目線だと

アースカラーは

引き続きトレンドのようですな。

次に洋風に仕上げるときには

是非とも取り入れたいなぁ。

なんて考えながら

帰路につきましたとさ。

これで、

東濃の旅編は完結。

濃厚で良質な体験でしたねぇ。

マジでよかった！

また行きたい！

それでは、また。

ソロ活~東濃編~ 前編

先日ご報告したように

lifeportfolio.hateblo.jp

ちょっと旅（視察）に出ておりました(^^)

今年は

旅に出る

が目標のひとつなので

早速叶って嬉しい✨

今回は岐阜県多治見市のあたりにお邪魔しておりました。

岐阜の中でもこのへんは「東濃地方」というそうで、

逆は「西濃」というとか。

岐阜といえば、

斎藤道三が有名ですねぇ。

その後は織田信長が平定して

岐阜城（旧稲葉山城）を居城にしていたことでも有名ですな。

戦国時代大好きの僕には

見覚えのある地名もわんさかあって、

それだけで楽しい😆

それはさておき。

写真多めでいきます。

ぜんぜん知らんアニメ。。。
多治見は焼き物の街として有名だもんね。

今度見てみよ(笑)

さっそく先輩大家さんと合流。

行きつけのカレー屋さんで、情報交換。

その後、車で移動して実際に物件を視察。

とても丁寧に案内していただきました(^^)

数字的なところも全部お話ししてくれて、

本当に勉強になりました！！

１０万人くらいの都市だけど、

このあたりは土地が安め。

でも人の流入はそれなりにありそうで、

どんどん新築もできていて

いろんな施設や店舗も充実していて

車があれば利便性も高い。

賃料はそんなに伸びていないけど、、

そっか、

こういう場所なら新築戸建とか２〜４戸の

小ぶりなAPでも

収支があうのかなぁ。。。？

とか思ったり。

さらに、

こーんな融資プランがあって。。。

という（みなさんはご存知でしょうけど）プラチナ情報もいただき、

ぜひ取り組んでみたい！となりましたよ😄

その後は古民家好きの僕のために

国宝、犬山城とその城下町を視察。

極太の梁とか何本もあって

木造なのになぜこの建物が成り立つのか納得。

経年による木材の変化で内部も素晴らしく美しかったです。

今年は「きのえたつ（甲辰）」なので

木に触れておくと良いらしいので、

御神木にもスリスリしておきました(笑)

よいご縁がありますように。

この古民家は元呉服屋だったそうで、市に寄贈されたとか😵

この屋根はデザインらしいけど、

どうやってあの太い垂木を曲げているんだろう？

呉服屋の財力すごい。

城下町も、けっこう今風の飲食できるお店や雑貨屋さんなんかもあって

うまく古民家をリノベしている雰囲気がgood！

その後は、なぜか、、、

ここに桃太郎おる〜！！なんで〜〜？？

その後も物件やらいろいろ見学させてもらい

たっぷりお話を聞いてから解散。

もう満腹ですわ！

その後は、

たくみさんに教えてもらったのもあって

タイムズカーシェアに初めてトライ。

スマホだけで鍵が開くとか

まじ近未来やん。

ほんと便利な世の中ですね〜。

ちょっと多治見の市街地を離れたところに。

初めてairbnbで予約して民泊に泊まりに行きました！

これがまた勉強になる素敵なところでして。。。

長くなってきたので、続きは次回。

それでは、また。

どうしても逆張り思考。

先週からモヤモヤしていたんですが、

このニュースをみて

www3.nhk.or.jp

どうしても

昨今の株高と肌感覚の景気が乖離してしまっている

のが気持ち悪くて。。

www.nikkei.com

www.tsumitatenisa.jp

こんな記事をみてしまったもんですから。。。

もともと逆張り思考の僕には耐えられず、

数年間積立ていた

idecoと積立nisaのインデックス

をぜーんぶいったん利確してしまいました😅

うーん、グリップ力が弱い！

とはいえ、

もうかれこれ15年くらいはインデックス投資を

細々とやっていたので、

複利の理論と効果と限界もわかったし、

タイミング投資の難しさも少しはわかっている。

あとは、

買い時を間違えると永遠とプラ転はしないってことも

よーく身に染みているので、

悔いはありません(^^)

なにより

これまで関心を向けなかった人たちが

急に騒ぎ始めた瞬間

というのは、いつも前兆だったしなぁ😅

あと数年のうちにあるかもしれない"買い場"を

見逃さないようにしていかないとだな。

とかいって

このままだと不動産につぎ込みそうですが💦

「卵は１つのかごに盛るな」

「人の行く裏に道あり花の山」

忘れずにいきます！

ソロ旅の詳細についてはまた次回！

それでは、また。