「不動産投資は究極のところ、土地に投資しているのだ」
といった話をよく聞く。
実際そうだとも思う。
建物が減価償却で価値を下げていくのも、
建物の価値は年を経ていくごとに下がるもの
という大前提があるからだ。
その点、市街地の利便性の高い土地の価値は
よほどの天災などがない限りゆるがない。
僕の住んでいるエリアだと
坪20万くらいであれば
そこそこいい値段だと思う。
（もっと高いところもあるが、、、今回の思考実験には
明らかに当てはまらないので除外）
じゃあ
そこそこ土地に価値のある築古戸建物件を
僕が取得しようとして、
収益が成り立つのか？
気になったのでシュミレーションしてみる。
＜仮定した条件＞
・土地40坪、木造築30−40年、100m2の3LDKの戸建。
・価格1000万円
・周辺の土地は坪20万円(800万円)、路線価で計算すると500万円程度の土地
・４m道路に接道、再建築可。建物はきれいでほぼリフォーム不要
・購入時諸費用は8%（＝80万円）
・固定資産税は年10万円、火災保険は年5万円
・家賃7.5万円 (下落率0％)。4年おきに退去。
・販促費は家賃２ヶ月分（4年おき）。
・リフォーム費用は初期、退去時ともに30万円。
・運営経費は賃料の3%
・土地建物の按分は50％
・融資条件、800万円、金利２.5％、期間15年、元利金等返済
→ 月5.3万円、年間64万円のローン返済。
・8年保有し、150万円かけて解体し900万円で売却（個人保有）
と仮定すると、
自己資金は280万円必要ということになる。
いろいろと甘めの予測条件だ。
＜計算結果＞
取得後4年間は年125万円の減価償却により
賃料に相殺され賃料は非課税なので、
（賃料ー運営費用ーローン返済ー固定資産税ー火災保険料）x４
ー(初回販促費＋リフォーム費用)
=-10.8万円 （年間2万7000円のマイナスCF）
さらに後半4年は償却が切れて税金もかかってくるので、
30%と仮定すると、
=-37.8万円 （年間9万45000円のマイナスCF)
購入から8年後の
借入金残積は410万円。
売却時の税引き後利益は
だいたい380万円くらいになるので、
（解体費をひいた750万円でざっくり計算シテマス）
トータルでみたらプラス270万円。
だけど、
初期投資で280万円を投入しているから、
トータルでマイナス。。。
諸費用や融資期間、修繕費などかなり甘めでも
これかぁ。
今回のシミュレーションは失敗だな。
原因は、
・土地値よりも高額な購入額
・家賃がそれほど伸びない地方であること
が大きいのかなと思ったり。
やっぱり解体してすぐに売っても
プラスになるような仕入れをしないと
難しいんだろうなぁ。。。
なかなか難しいですね💦
それでは、また。
