まだまだ大家として駆け出しなんだけど、
1年前の自分と比べたら
多少は不動産の話についていけるようにはなったなー
と自分で感心している今日この頃。
まだまだ知らないことのほうが多いけれど、
ほんと初めは何言ってるのか全然ちんぷんかんぷんだったのだから、
継続の魔力というか
楽しんで学ぶ大切さというか
本来の勉強ってこういうもんだよなと思う。
気がついたら自然に身についてくるもの。
こういう知識は飛んでいきにくいし、
こういう知識を体に、心に、頭に蓄えていきたい。
ーーー
先日知人と話していたら、偶然不動産の話になったんですよ。
その知人は不動産関連の知識はほぼゼロの普通の社会人。
（僕もまだまだ一般ピーポーですが💦）
そんな知人がちょっとした相談をしてきたので
自分なりに真剣に考えてみました。
状況としては、
奥さんの親が持っている実家（おじいorおばあのお家）を
ずーっと
放置プレイしているので、
貸し出すとか、売りに出すとか、なんとかしたらいいのにと
以前から何度も言っているけど、
めんどくさがって全然やらない。
（アルアルですね）
まあまあ田舎にあるらしく、価値もないと思っているってのもあるみたい。
義理の親はお金には幸い困っていないようで、
放置プレイ続行中。
そこで、
知人は
「だったら自分が相続して賃貸にしたらいいんじゃないか？」
と思ったそう。
（最近よくテレビでもDIYとかリノベとか不動産のことやってますしね）
もともとセンスのとても良い方で、古美術なんかが好きな方なんですよ。
ただ相続するとなると、相続税がまあまあかかる事が判明し断念。
←イマココ。
って感じの話でした。
僕が考えたのは３通り
① 義理の親から売買して譲ってもらい、
リフォームして大家デビュー
② サブリースみたいな形で借りて大家デビュー
③ やっぱり売りに出すことを勧める
ということで以下のような話になりました。
③は価値を大きく毀損して買い叩かれる可能性は高いけど、楽っちゃ楽。
どこに話をもっていくかがわかれば、可能な話ではないかな？
（話だけ聞いていると現状でも住めるレベルの状況みたいだし）
ただしその辺にある不動産会社に行っても相手にしてもらえない可能性は高い。
売値が安いと手間は一緒なのに手数料がしょぼくなるから。
築古不動産の売買が得意なところに話をもっていく必要があるよね。
ただ親側にも譲渡所得税が20%はかかるよねー。
売りに出すクオリティまでリフォームして、実需に売る
という手も考えられるけど、
不動産の経験のない段階では
資金的にもテクニック的にもちとハードルが高いかな？
一番楽だけど、あまりおいしくはないだろう、という選択肢。
①は調べた結果、それなりに金額を出さないといけないよう。
相場より安く親族間で売買すると、"みなし贈与税"が適応される可能性があるから。
築古戸建なら相場＝路線価（土地値）くらいで設定しとけば最低ラインになるかな？
親に大きなお金を渡すつもりならなくはないけど、登記など諸々の諸費用もけっこうかかる。
その後のリフォーム費用とか諸々のことを考えるとあんまりおいしくはないなーという印象。
相続税払って譲ってもらうほうが安いと思う。
② サブリースって不動産に馴染みがない人には初めて聞く単語だよね。
僕も知らなかった。
土地代を払って、又貸しOKにする仕組み、って僕は認識している。
ただ、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(2020年施行)だと、
サブリースで普通する”特別賃貸借契約”には、
賃貸人（オーナー）と賃借人（サブリース会社）とが密接な関係にある場合は、
特定転貸借契約から除外される。
とあるので親族間でこの契約は適応されないみたい。
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=66307?pno=2&site=nli
でも、親の土地をタダで借りて家を建てる時などは、
”使用貸借”という形をとるため、
この形で例えばタダで借りた土地でアパートを立てたりするのは可能そう。
この場合、タダで貸していても贈与とも相続ともみなされない。
（いろんな権利も弱いけど）だから相続税や贈与税はかからない。
（仮に固定資産税、都市計画税くらいの分を地代として払っていても
低額なので使用貸借とされるからOKだそう）
・口約束でもOKなので不動産屋さんを介したりする必要は特にない。
（ただあとあと揉めたら大変だから書面にして残しておいたほうがよさげ）
もちろん、その土地を相続するときには相続税がかかるけどね。
今はかからないって話。
ということで、結論としては、
・タダに近い額で(古屋つきの)土地を借りるのは可能。
・その"古屋"を修繕して賃貸に出しても問題はないだろう。
という結論に至ったんですが、どうなんでしょう？
まぁ、やるんならけっこう本気で時間と労力と勉強をしないと
リスクもあるからねー
（お前こそそれわかっとんのかというツッコミはさておき）
と軽めにお話をしてお別れしました。
間違っていたらこっそり教えてください。
それでは、また。
