ちょっとしたきっかけもあり、
ぜんぜん興味はないですが、何事も勉強だと思いまして。
なぜ
「新築区分投資」はなぜダメという人が多いのか？なぜ儲からないのか？
自分の頭で一度は考える必要があると考え、
某有名投資会社に電話で色々聞き込みしてみました。
（ポイント目当てなのもありましたが、
結果ポイントはもらえそうにありませんでした😂）
なんで巷の方達が次々と飛びついているのか理解できなかったんですよ。
（実際聞き込みした会社も業績は近年かなり伸びているんですよ💦）
聞き込みしたのは東証に上場するほどの有名投資会社。
東京都内（特に23区）駅近のマンションをメインでやっており、
自社で物件を新築し、区分で売却しているスキームだそう。
詳細は、、、
区分1LDKがメイン（１Rではないと力説） 約3000万円
入居率99.6% ／ 平均空室期間28日 （優秀すぎ）
表面利回り 4-６％ → 月10-15万円の家賃
修理リフォーム費用：定額プランがある 費用感までは聞けず。
管理代行費：５％ →7500円
（マンションの大規模修繕積立などの別費用については聞き忘れた💦）
ローン：ネット銀行 年収の10倍まで融資実績あり 金利 1.5~2.0%
35年フルローンできると自信。
→2％とすると、月返済99378円
修理リフォーム費用定額プランなしで考えると
表面利回り6％とれたとして、
月43122円、年間517464円のプラス。
でも担当者の話によると、だいたい月1−1.5万の手出しになるとか。
→？？？
税率30%とすると155239円
固定資産税：10万とざっくり試算
火災保険費用：4-5万/年くらい？
これらの費用＋修理リフォーム定額も加味するとマイナスって試算なのかな？
ここ最近は都心の不動産バブルで
すべからく都内の区分マンション価格が上昇しているから、
売却で乗り切れた人はプラスになるのでしょう。
（これからもそううまくいくかはわかりません！）
なにも考えなくていい、物件見に行かなくてもいい
って（笑）
インデックス投資っぽい感じをウリにしているようです。
最後に担当者の言っていた言葉にびっくりしました。
「ローン完済すればキャッシュマシーンになるので
老後の年金代わりになりますよ！！」
ですって（笑）
35年後かよっ！！
僕を何歳だと思ってんだよ！？
減価償却の話もしてましたけど、
この言葉に心が動く人っているのかなー？
もちろん自分には旨味が全然ないので、
いろいろ勉強になったことを御礼し丁重にお断りしました。
結局勉強になったのかなってないのか。。。
詐欺だとは思いませんでしたが、旨味が全然ないなーと。
（美味しいのは投資会社ですね！やはり金を探すよりジーパン売らないと！）
これをやろうと思うなら、
自分で小さなアパートを土地から新築しても
同じくらいの利回りにはできるんじゃない？
と思いました。
しかも木造なら22年で完済するので、キャッシュマシーン化も早い。
普通のサラリーマンはこういう発想はないから
この手の話に飛びつくのかなー。。。
（俺は普通じゃないのか？？？）
個人情報ある程度漏らした分の勉強代にはならんかったかな😅
変な電話かかってこんといいなー。
でもこんな話が巷で飛び交っていたら、
不動産やってるって友達に言った瞬間に
「お前大丈夫か！？」
って言われるって話を聞くのも
無理はないよなーと
思いました。
それでは、また。
この会社が数年後どうなっているのか
市場が、投資家がどう判断していくのか
定点観測するのが
楽しみです(^_^)
