先日たまたまtwitter経由で知ったこの本が
ほんとにすごい！
まだ1章しか呼んでないのにすでに神本や！融資攻略の前には必読の本の予感！
— わっきー@築古大家(Lv1) (@watin820) 2023年6月16日
最近続編の発刊もあってtwitterのおかげでたまたま巡り会うことができた(^^)
このタイミングは天声か！？ pic.twitter.com/EpR9X79Jq4
ザ・左脳な本です。
他の投資と比較した不動産投資の優位性やリスクを
エクセル演算で証明している！！
極めて統計学的で、久々に思い出しましたねー。
こういう理詰の話も面白い！！
こんな人はどんな投資をしてもきっと大成功するのでしょうね💦
リスクとベネフィットの定量評価がえげつないですから。
まぁどんな優れたモデルも結局
・どのパラメータを変数として組み込むのか、リスク変数の拾い上げは適切か？
・その係数は妥当か？
・未知の変数の可能性や影響はどのくらいか？
が正しく見積もれていないと正確性にかけるんですが、
いままで読んだどの本よりも
この作者は注意深く拾い上げているように感じました。
まあそれでも完璧なモデルというのは存在しないし、
人間が絡むといちいちイレギュラーな動きをするので、
こればっかりはしょうがないですけどね。
そもそもリスクを取れない人は投資や事業はできないから。
この本の付録でついているエクセル演算表が凄くて、
１号物件で空想実験してみることに。
何をかと言うと、
１号は現金で買って直したけど、
融資引いていたらどうなってたか？
という仮説です。
条件：
・融資割合は全体の50% →だいたい固定資産税評価額程度は融資可能と試算
・１０年間順調に運営 平均入居年数5年
・自主管理
・賃料下落はなし
・10年後に利回り12%で売却
・金利2.5% 融資期間10年
・火災保険、毎年発生する修理費用なども組み込む
など。
計算してみると、
全額自己資金：税引き後IRR 6.2％ マルチプル 1.64
50％融資：税引き後IRR 8.3% マルチプル 2.20
（IRR：内部収益率。自己資金基準の全投資期間の利回り）
（マルチプル＝投資終了時の現金残高／初期投資金額 つまり何倍になって返ってきたか？）
やはりレバレッジが効いている分、融資を使った方が
いいんですねー。
数字で出てくると、
やっぱ融資を使った投資というのは
現代の錬金術ですねぇ（おまえは儲かってないやろ！）
こういうのがあると、
冷静に投資基準を判断するとてもいい材料になりますね。
強いていうなら、
マンションとか規模が大きくなればなるほどこの本の
資産からは大きくズレなくなるので、
逆に
築古戸建などでは未知のパラメーターが多くて
予想外に結果は伸びたり縮んだりするんでしょう。
でもそこが面白いところなんでしょうね。
それでは、また。
